Blogit ja uutiset

Pureskelemme selkokielelle polttavat juridiset aiheet.

Omistatko ilmaa? - Kolmiulotteinen kiinteistönmuodostus on tulossa

Kirjoittanut Helena Kinnunen | 18.8.2017 14:01

helena-kinnunen.png

Tavanomainen käsitys kiinteistön omistamisesta on saamassa haastajan. Tähän asti kiinteistön omistaja on Suomessa omistanut maapalan, mutta tulevaisuudessa kiinteistön käsite ei välttämättä rajoitu pelkän maa-alan omistukseen. Jatkossa kiinteistöt voisivat olla myös kolmiulotteisia kokonaisuuksia esim. rakennuksen yksi kerros, maan tasalla olevat liiketilat, maanalainen parkkihalli tms. Kiinteistöllä voi toki nykyäänkin olla rakennuksia, mutta jatkossa myös rakennuksissa voisi olla kiinteistöjä.

Kiinteistökehityshankkeisiin helpotusta

Kolmiulotteinen kiinteistönmuodostaminen ja kolmiulotteisten omistusyksiköiden rekisteröinti on käytössä yleisesti maailmalla. Myös 3D-kiinteistöjärjestelmien kehityshankkeita on parhaillaan käynnissä useissa maissa. Yhtenä syynä tähän on se, että kaupungistuvassa ympäristössä erityyppisten toimintojen sijoittaminen kokonaan tai osittain päällekkäin on usein tehokkain ja käytännöllisin toimintamalli.

Suomessakin toteutetaan lukuisia kolmiulotteisia hankkeita, joissa kolmiulotteisen kiinteistöjärjestelmän puuttuessa yleinen toimintatapa on kiinteistön määräosainen yhteisomistus. Kiinteistöllä olevien rakennusten hallinta osoitetaan sitten kolmiulotteisesti määritellyssä hallinnanjakosopimuksessa, jonka perusteella jokainen kiinteistön yhteisomistaja hallitsee määriteltyä kolmiulotteista tilaa ja rakennusoikeutta kiinteistöllä. Hallinnanjakosopimuksilla on sovittu tyypillisesti lisäksi erilaisista oikeuksista ja velvoitteista, jotka liittyvät esimerkiksi talotekniikkaan, kulkemiseen tai riitatilanteiden ratkaisemiseen.

Kolmiulotteinen kiinteistömuodostus poistaisi tarpeen hallinnanjakosopimuksilta, sillä muodostettaessa kolmiulotteisia kiinteistöjä erilaiset kiinteistön hyväksi perustettavat ja muita kiinteistöjä rasittavat käyttöoikeudet kohdistuisivat itsenäisiin kiinteistöihin, ja ne voitaisiin rekisteröidä pysyvinä kiinteistörekisteriin. Käyttöoikeuksia voitaisiin perustaa joko rakennus tai kiinteistörasitteina tai tehdä päätös yhteisjärjestelystä. Kolmiulotteisuus mahdollistaisi myös rakennuksen sisällä olevien tilakokonaisuuksien erillisen kiinnittämisen ja panttaamisen lainan vakuudeksi.

Kohti kansainvälisesti tuttua mallia

Kansainväliset kiinteistösijoittajat vierastavat osin suomalaista toimintamallia, jossa suurten kohteiden hallinta perustuu yhteisomistukseen ja sen pohjalle luotuihin monimutkaisiin hallinnanjako- ja yhteisjärjestelysopimuksiin. Kolmiulotteinen kiinteistö mahdollistaisi kansainvälisille toimijoille tutummat ja selkeämmin hahmotettavat omistusyksiköt ja kiinnittämisen kohteet.

Uusi ulottuvuus verotukseen

Kolmiulotteinen kiinteistö antaisi myös uuden ulottuvuuden kiinteistöverotukselle. Kun erilaiset käyttötarkoitukset niin maapohjan kuin rakennustenkin suhteen voitaisiin erottaa omiksi kiinteistöikseen ja rakennuksikseen, voitaisiin nykyistä tarkemmin kohdentaa kunkin kiinteistön kiinteistöverovelvollisuus oikealle maksuvelvolliselle tarkan käyttötarkoituksen mukaisesti oikean suuruisena. Tämä tarkoittaisi muun muassa sitä, että asuntohybridissä olevalle yksittäiselle muuhun kuin asumiseen tarkoitetulle yhtiölle voitaisiin kohdentaa kiinteistövero muun kuin asumiskäytön perusteella nykyistä helpommin.

Yhteistoiminta edelleen tarpeen

Kolmiulotteinen kiinteistönmuodostaminen ei kuitenkaan poista yhteistyön tarvetta samassa rakennuksessa toimimisesta, vaan tarve saattaa jopa lisääntyä, kun eri kiinteistöille sijoituttaessa tulee sovittaviksi asioita, jotka on aiemmin voitu hoitaa kiinteistön sisäisesti.

Juristien työ ei siis lopu kolmiulotteisen kiinteistön muodostamisen jälkeenkään: yhteisjärjestelysopimukset, rakennusrasitteet ja muut sopimukset kiinteistön rakentamisesta ja muusta käytöstä sekä hallinnasta ja yhteistyöstä ovat 3D-kiinteistöillä yhtä tärkeitä kuin nykyisessä hallinnanjakoon perustuvassa järjestelmässäkin.

Milloin muutos tulee

Kolmiulotteisuuteen tähtäävää muutosta on valmisteltu vuosikausia ja luonnos hallituksen esitykseksi kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen (3D) mahdollistamiseksi on vihdoin ollut lausuntokierroksella viime keväänä, joten aivan heti emme pääse nauttimaan uudesta ulottuvuudesta kiinteistön muodostamisessa. Mutta ennen pitkää, vaikka taivaspaikkoja tuskin pääsemmekään hankkimaan, voimme ainakin ostaa ja pantata ilmaa – ja mikä parasta, maksaa siitä kiinteistöveroa.

 

 

 

Aiheita: kiinteistöt ja rakentaminen

Kommentoi